開業するために空き家を購入してリフォームをする。リフォーム金額を抑えるための秘策
2018年11月に、ちょうど1年前、ある物件を購入しました。
ずっと思い描いていたのですが、家の近くにいい物件があれば、そこをリフォームして開業したい！
もともと自宅で、仕事の合間にママ友さんとかに整体を提供していたのですが、自宅のリビングのようなところだっとので、知り合いしか呼べず、ちょっともやもやしていました。
もくじ
- 激安物件購入
- リフォーム会社を探す
- 始めましての訪問
- 物件の調査
- 見積りが出ました！そして…完全予算オーバー
- 予算、削って削りまくる。DIYでできることは？
- 工事開始
- トラブル発生！窓が動かない・・・それでも金額を抑える方法。
- 工事が終わりました。
激安物件購入
近くに安くて場所がいい物件ないかなと思っていたところに、自宅から車で3分の所に激安物件が出ました！
目の前に公民館、隣に美容院、4軒隣は市民センターという比較的人の通りが良いところです。
建物としては…昭和40年代に建てられた空き家。
高齢者の方が住んでいたようですが、施設に入所されたため数年空き家状態だったとのこと。
訳アリ物件でもないし、ご家族の方が時々風通しをしていたようでした。
もう、即決でした。
リフォーム会社を探す
物件を購入後は、リフォームをどうしようか？となります。
一般的な家屋を整体院にするのですが、とにかく車を最低でも2台止められるようにしなければというのが大前提でした。
見取り図がこちら。
この時点での問題は、
- 歩道に車を止めることになってしまう。
- 1台しか止められない。
- キッチンが無駄に広い。
- 風呂、整体院にいる？
- 屋根と外壁直しが必要。
などでした。
さすが激安物件です。
ここで、いろいろなリフォーム会社を探しましたが、ちょっと大掛かりになりそうだったのと、内装のリフォームに収まらず、減築も考えなくてはならない、ということで、耐震も考慮して案を出してくれそうな会社を見つけました。
喜多ハウジングという会社です。
始めましての訪問
まずは、会社に訪問。
女性の建築士の方が対応してくれました。
整体と運動もできるような施設にしたいことぐらいしかその時はお話しできなかったのですが、この会社の良いところは、リフォームの前にその物件の耐震強度計算や床下、天井裏などのチェックもあらかじめしてくれるところです。
工事を始めてから、白アリがいましたとかのトラブル続出を防ぐためだそうです。
こういう点が安心につながりますよね。工事中に見積よりもお金がかかるとなるとがっくりします。
物件の調査
まずは物件を見てもらって、見た目ではわからなかった部分を明らかにしてもらえました。
構造上の問題
建物の基礎、土台、床、壁などの構造を見てもらいました。
この中では、基礎全般に鉄筋が入っていることや、土台ときぞを固定するアンカーボルトがあるか、火打土台がきちんとあるかなどを確認していました。
今回のこの建物では、古い割にはきちんと施工されているとのことで、ひとまず安心しました。
また、柱の傾きに関しては、年数がたっている割には傾きは強くないとのことで、そのままです。
床下の問題
床下では、一番心配だったシロアリ問題。
浴室とトイレの境目の床下にシロアリの道があり、被害を被った部分がありました。
ただ現在進行形ではなく、被害があったという過去形でした。
屋根と外壁の問題
屋根に関しては、瓦下地の劣化がひどく、防水効果が薄れていること、瓦の破損が見られて、過去には雨漏りしているところもあって、天井から柱を伝って1階の天井裏まで柱や壁の腐食が見られていました。隣の家の方から、雨樋が破損していて、畑に水が滝のように落ちてくるから何とかしてほしいとのことも聞いていたので、確認してもらうと、やはり雨樋も直しが必要な状態でした。
外壁は、ボロボロ。クラックが多数、剥離も見られる状態。外壁は直す予定だったのでしょうがないですね。
見積りが出ました！そして…完全予算オーバー
2週間後、見積りが完成したとのことで会社に訪問。
予想はしていましたが、初めの見積もりをみてガクガクブルブル。
1軒丸ごと、すべてを直そうとすると家が建つぐらいの料金がかかることがわかりました。
悩みます。立て直しのほうがいいのか？リフォームのほうがいいのか？
しかし、私の気持ちとしては「借金してまで立て直すというのはあり得ない」ということははっきりしていたので、まずは気持ちを奮い立たせてリフォーム一本に絞ります。
では、次に予算オーバーの部分をどうするかについて、建築士さんとの話し合いに突入します。
減築後の見取り図。車2台置ける設定です。
予算、削って削りまくる。DIYでできることは？
個人的には、DIYという案もありましたので、自分でできそうな部分を検討しました。
その結果、
- 棚、収納つくり
- 内装（クロス貼りと床フロアタイル）
- 天井の色塗り
これらは自分でできるだろうということになり、見積から外すことにしました。
その結果、100万円ほどの削減が可能となりました。
どうしてもできないところって、大工さんの仕事の部分と、屋根、外壁ですね。
基礎となる部分だし、ここはしっかりとプロの方にお任せすれば、長持ちする建物になると感じました。
あと、水回りでは、見積で出してもらったものを検討し、
- 電気温水器を小ぶりのものにする
- オフィス用のミニキッチン（226000円）をアパート用のキッチン（70000円）に替える
とかでかなり削れました。
玄関のドア、最近はかぎが二つ付いているものが多いですよね。
でもこれが面倒だと聞いていたので、一つのものに頼んだら、
マイナス4万円。
見積の時点では結構いいものを選んでくださるので、そこまでいるかな？ということを検討していくと、意外と削れますね。
工事開始
工事が始まりました。
ここからしばらくは、わたしの出る幕はありません（笑）
足場を組んで、屋根、外壁の工事の現場をそっと見守る日々が続きました。
1週間ほど忙しくて見に行けなかった間に減築されて、台所はあっという間に無くなってました。
トラブル発生！窓が動かない・・・それでも金額を抑える方法。
ないとは思っていても、やっぱりトラブル発生。
内容は、窓がうごかない・・・でした。
古くてサッシが傾き、開けたら閉まらないってやつです。
これはどうしようもないし、替えるしかないですよね。
でも、なんとか安くするためにはどうすればいいか？？
なんと、窓を小さくすればいいのです！！
窓からの景色がいいというわけでもないので、同じ大きさの窓を用意するメリットは特になく、小さくすることで金額を抑えることができました。
ちなみに奥の窓は壁にしてしまいました。
壁の面積が増えたことで断熱効果があるのと、壁のほうが耐震性があるとのことで逆に良かったと思いました。
こういう方法もあるんですね。
工事が終わりました。
工事終了後の外観です。
ハイカラになりました。
工事完成後の屋内の写真です。
工事終了後２
工事終了後３
大工さんには、フロアマットを貼るまでの工程と、壁はクロス貼りができるまでの下地をしてもらいました。
こうして今後はDIYへと続くのでした。
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